房地产市场灰犀牛？6方面解析楼市风险不大
近日“灰犀牛”一词大热，而备受关注的房地产市场，会不会成为一个风险爆发点，成为各方讨论的焦点。9日上午，交通银行首席经济学家连平出席2017博鳌房地产论坛，从开发商资金充足、家庭购房杠杆率低、居民部门资产负债不高等6方面分析，认为房地产市场风险水平并不高，仍能保持平稳、较快运行。
开发商未来两年不缺钱
连平认为，房地产离不开金融，房地产是属于资本和金融属性非常高的行业，因此很有必要从金融的角度去看当前的房地产。
房地产金融主要分为两大版块，一是银行给房地产提供的融资，另一块是非银行，但后者的规模并不大，真正大的还是银行信贷。银行信贷又可以分为开发商贷款和按揭贷款。
开发贷这些年始终处于增速偏低的状况，它在整个银行业人民币贷款余额中所占的比重出现下降迹象，现在的占比不足6%。同时，开发贷的不良贷款率也较低，不到1%，大部分银行在0.5%左右，而整个银行业的不良贷款率为1.7%。
“2016年银行给开发商提供的贷款，加上定金、预售款，以及所发行的债券，粗略计算是7万亿多一点，这是什么概念？开发商在银行业这些年整个开发贷的余额只有6.2万亿，但去年一年获得的贷款超过7万亿，这是非常大的金额，所以开发商至少在未来两年不缺钱。”连平称。
他表示，虽然今明两年融资环境在收紧，但房地产行业“阶段性已经吃饱了”，不必担心短期融资问题。
但连平承认，开发商整体的负债率有些偏高，未来如果能降至60%—70%，则比较合理，这样可以避免一部分开发商的风险暴露。
家庭购房杠杆率
2016年以来，银行的按揭贷款高速增长，尤其是去年下半年到今年年初，整个增速非常惊人，引起各方关注。但连平表示，这个增速短期内是偏高的，但并不能推导出危险的信号。
以家庭为单位的按揭率，或者说购房杠杆率，是购房运用杠杆的程度。中国的家庭部门在最近这些年杠杆率明显上升，5年前按揭率大约15%，现在已经翻涨到30%，5年间杠杆率提高一倍。但从国际比较来看，这个杠杆率并不高。
连平对比称，美国和日本在危机爆发时，购房杠杆率达到了100%。“当一场危机要出现的时候，最先需要观察的是整个杠杆率状况，其实就是它的负债状况。美国次贷危机、日本上个世纪90年代房地产泡沫最终破灭，那个时候它的杠杆率是100%。”
同时，美国现在的购房杠杆率是60%多，日本虽然降下来，但也高达50%多。目前中国是30%，属于比较低的水平。
居民部门资产负债
今年上半年，中国的按揭贷款余额在20万亿左右，但居民部门在银行的存款是60万亿，是按揭贷款的3倍。“他问银行借了20万亿，但他在银行的资产有60万亿，你说这个风险大不大？”连平说。
即便加上一些个人贷款，总计大概30万亿多一点，整个负债率也只有50%。中国的储蓄率非常高，达到48%，而美国很多家庭在2008年金融危机之前都没有存款。
连平认为，从居民部门的资产负债角度看，尽管借了很多钱，增速也比较快，但总体风险很低，还处在一个比较安全的水平上。
按揭贷款占GDP比重
从按揭贷款占GDP比重上看，目前中国按揭贷款占GDP的比重大概在25%左右，加上公积金贷款，可能是30%左右。而日本的这个比例为40%，美国则在50%以上。中国依然处在一个比较低的、相对比较安全水平。
房地产市值与按揭贷款比
连平认为，房地产市值和按揭贷款之比，可以说明房地产如果有泡沫，房价涨得比较快，金融在这中间的推动力究竟有多大。
现在的房地产总市值数据不是非常确切，但大概在300万亿，而按揭贷款不足30万亿，只占房地产总市值的7%，加上开发贷，也只达到10%。这表明，目前总市值这么高，银行从信贷支持提供的资金，对它影响并不是很大。
他表示，房地产市值总量300万亿，这其中不仅是金融资产，还包括资本和金融同时推动的数值。金融从银行的角度来看，它占的比重不高，在这一点上来看，房地产的风险水平也属于相对比较低。
首付比例
除此之外，首付比例比较高，给了银行一个安全垫。对于近期银行按揭贷款增长较快，连平认为，这并不能得出风险很大的结论。2011年到2016年，按揭贷款的增速是21%多一点，但从2000年到2016年，这17年期间，增速则达到了28%。
“所以就得出一个结论，不要看到最近已经出现较快增长，就认为似乎是很不正常。我们如果说从一个发展的时期和一个阶段来看这个问题，看它的平均增速，事实上目前这个增速是开始回落的。”他说。
连平最后表示，房地产的影响是巨大的，但并不能说明灰犀牛已经很近了。我们还有时间筑牢防线，改变风险态势，使得房地产能够保持一个平稳、较快的运行。
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