5月19日晚上，住建部在官网公布了一篇题为《住房城乡建设部重申：坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松》的通稿。

　　在这篇通稿里，住建部宣布了楼市调控的“6大新政”，其中北上广深等16个城市被点名！

　　通稿说：近日，针对近期部分城市房地产市场出现过热苗头，投机炒作有所抬头等情况，住房城乡建设部印发通知，重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松，并对进一步做好房地产调控工作提出明确要求。

　　住建部的6点新要求是：

　　一、要求各地加快制定住房发展计划，其中明确要求：一线、二线城市要在年底前编制完成2018年至2022年住房发展规划，并报住建部备案，并向社会公布实施。

　　二、要求调整住房和用地供应结构：

　　1、增加住房和用地有效供给，切实提高中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例；

　　2、提高住房用地比例，热点城市“住房用地”占“城市建设用地”的比例不低于25%；

　　3、大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应，在新增住房用地供应中的比例达到50%以上；

　　4、北京、上海、广州、深圳等16个城市要探索推动供地主体多元化，6月底前提出并上报具体实施方案。

　　三、对购房者、开发商“去杠杆”。

　　1、要加强个人住房贷款规模管理，落实差别化住房信贷政策，强化对借款人还款能力的审查，严格管控消费贷款、经营贷款等资金挪用于购房加杠杆行为。

　　2、企业购地只能用自有资金，加强“住房用地购地资金”的来源审查，严控购地加杠杆行为。

　　四、大力整顿规范市场秩序。要严肃查处捂盘惜售、炒买炒卖、规避调控政策、制造市场恐慌等违规行为。

　　五、加强舆论引导和预期管理。其中特别提到——严厉打击利用自媒体公众号等网络媒体炒作渲染房地产、散布虚假信息等行为。

　　六是进一步落实地方调控主体责任。住建部将“完善对地方房地产调控工作的评价考核机制”，对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方，坚决问责。

　　对于这份文件及其影响，我的看法如下：

　　1、这份文件可能跟各地住宅“消化周期”显著减少有较大关系。近日，媒体披露了湖南长沙等城市，住宅“消化周期”大幅低于“6个月”警戒线的新闻。

　　根据国家统计局公布的数据，目前全国“商品住宅”的现房（没有包括获得预售证的）库存只够卖3个月左右。即便加上预售的量，全国很多地方也都已经低于6个月。按照国家标准，一个城市房屋“消化周期”12到16个月是正常水平，低于12个月就需要增加供地；“消化周期”低于6个月，则意味着楼市“亮黄灯”，随时可能出现“供不应求”，必须加快供地。

　　住建部这份文件的一个重要目的，是催促一二线城市的地方政府“加快供地”。并要求住宅供地不低于新增土地的25%。

　　2、住建部为何特别提出——“提高住房用地比例，热点城市住房用地占城市建设用地的比例建议按不低于25%安排”？

　　这是因为，中国的地方政府都过于关注GDP，在城市新增用地上，大部分都分配给了产业用地、商办用地，在住宅用地上比较“小气”。很多一二线城市的新增用地里，住宅占比长期低于20%，南方某土地稀缺的“超大城市”的住宅供地甚至常年维持在10%左右，这造成了住宅的稀缺和房价的高企。

　　25%的比例够用吗？国务院发展研究中心原副主任、全国政协经济委员会副主任刘世锦曾多次公开表示：

　　住宅用地占建设用地的比重偏低。特别是一线城市过去几年这个比重一般低于25%，最近几年有所调整，但也低于30%。他指出，在现有制度下，应该先把住宅用地占城市建设用地的比重提高到40%。

据媒体报道，在美国、日本、德国、英国等发达国家，住宅用地在新增用地中的比例约为50%～70%。

　　25%的住宅用地占比仍然是远远不够的，但达到25%肯定比没有达到要好。至少住建部给出了一个标准，这是一个重要进步！

　　3、“北京、上海、广州、深圳等16个城市要探索推动供地主体多元化，6月底前提出并上报具体实施方案。”这16个城市都有谁？“供地主体多元化”是什么含义？

　　在每月国家统计局公布的房地产统计里，有70个城市的概念。在这份统计报告里，又特别突出了15个城市。他们是：北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、济南、无锡、福州、成都。

　　但遗憾的是，国家统计局关注的15个城市，跟住建部说的16个城市，口径不完全一致。其实如果你熟悉中国房地产市场就知道，在2015年末“楼市去库存”政策提出后，楼市大热。到了2016年10月初，住建部出手调控，第一批就点了16个城市的名字，随后在短短一周左右的时间里，这16个城市全部出台了限购政策。

　　很有可能此次住建部说的16个城市，就是2016年10月第一批出台限购城市的那些城市——它们跟国家统计局的“15个重点城市”其实是高度重合的，只是住建部这边多了苏州。

　　统计局为什么遗漏了苏州？因为70个城市的统计里，就没有苏州，而是扬州、徐州。国家统计局重点监控的70个城市，带有抽样意义，追求代表的广泛性，比如在广东就关注了湛江、惠州、韶关，而没有关注东莞、佛山、珠海。

　　所以，需要探索“供地主体多元化”的16个城市应该就是：

　　北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、济南、无锡、福州、成都。

　　4、所谓“供地主体多元化”，其实质是试图打破“地方政府对新增城市建设用地的垄断”，以降低地价，这是政府的一次自我革命，意义重大。

　　多元化的途径包括：近郊的农村集体土地建设租赁住房直接入市，城市更新中把部分产业用地转为商品房用地等。说到底，就是政府让渡出可以获得的土地收益，为社会提供低成本的各类住房，但前提是需要政府审批。

　　我之前在专栏里讲过，农村集体土地直接建设租赁住房入市，如果力度大，真的是可以起到平抑房价、房租的作用。关键看地方政府的决心，当然也看土地存量。

　　5、住建部的第三大举措，主要是对购房者、开发商进一步“去杠杆”。强调对个人购房者严控通过“消费贷”、“经营贷”加杠杆，对于开发商则强调拿地时要用“自有资金”。这两点如果真的做到，可以把相当一批资金挤出市场。

　　6、住建部的第六大举措，提出“对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方，坚决问责。”此前约谈12个城市，就是问责的一部分，这对于地方政府将形成显著的心理压力。

　　7、值得注意的，住建部在文件最后对调控给出了“政策交底”，就是这段话：

　　要认真落实稳房价、控租金，降杠杆、防风险，调结构、稳预期的目标任务，支持刚性居住需求，坚决遏制投机炒房，精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。

这里面有两层意思。第一，调控的目标是：“稳房价、控租金，降杠杆、防风险，调结构、稳预期”。注意，没有说让房价和租金下降。

　　第二层意思，提出了“支持刚性居住需求，坚决遏制投机炒房”的政策底线。追求的是“房地产市场平稳健康发展”。

　　所以，希望楼市、房租在调控中大幅下降，是不切实际的；希望房价、房租短期大幅上涨，在一二线城市也有较大难度。

　　至于三四线楼市，库存大的城市，政策给出的空间显然要大很多。

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