购买商品房面积如何计算？

　　——荆州市不动产登记交易中心答疑

　　最近，一篇题为《买100平方米的房子只得70平方米，这么坑的“公摊面积”到底怎么来的？》文章在社会引起巨大反响，引爆了各大新闻媒体、众多自媒体以及老百姓对商品房产权面积的关注，荆州市公众诉求平台近期也连续收到多起关于商品房面积的投诉和咨询。

　　大家关注的焦点主要集中在四个方面：一是商品房的分摊面积国家是否有详细的规定，测绘机构和开发商之间是否有猫腻；二是作为计算分摊面积的分摊系数是否有一个合理范围，有无上限；三是商品房销售和物业费收取标准按套内面积计价是否更准确，更有利于维护老百姓的利益；四是商品房预售时的预测面积为什么与交房后的实测面积不一致等。

　　购买商品房，真的有坑吗？带着这些问题，记者前往荆州市不动产登记交易中心，请相关权威部门予以答疑解惑。

　　市国土资源局党组成员、市不动产登记交易中心主任蔡敏表示，这些对商品房面积的质疑，既有因专业技术原因导致的不理解，也有对现行商品房销售面积政策认识上存在的误区。市不动产登记交易中心作为唯一权威机构承担中心城区商品房面积测绘成果的监管，不存在违规增加商品房分摊面积的情况，市不动产登记交易中心一定会在商品房发放不动产权证前加强面积审核。

　　在此，本文针对当前商品房面积的一些问题进行解答，力图澄清误区并提出几点建议，以便于相关主管部门更好地加强监管、维护老百姓的合法权益。

　　问：建筑面积、产权面积、套内面积、共有面积、分摊面积、分摊系数，这些概念有什么区别？

　　划重点：产权面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积

　　房屋建筑面积：房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，具备有上盖，结构牢固，层高2.2米以上(含2.2米)的永久性建筑。

　　房屋产权面积：权利人依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积，包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。

　　套内建筑面积：房屋基本单元固定界限范围内水平投影面积，由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。

　　房屋共有建筑面积：各权利人共同占有或共同使用的建筑面积。

　　房屋共有建筑面积按是否应该分摊分为不应分摊的共有建筑面积和应分摊的共有建筑面积。

　　共有建筑面积分摊系数：房屋应分摊的共有建筑面积除以套内建筑面积即为共有建筑面积分摊系数。反之，某幢房屋的共有建筑面积分摊系数乘以该幢内某套房屋的套内建筑面积，即为某一套房屋的分摊的共有建筑面积。一般而言，以一幢的共有建筑面积分摊到该幢的每一套登记单元中。

　　由上述几个概念可知，建筑面积是一个总括的概念；老百姓购买的商品房面积是产权面积；产权面积由房屋的套内建筑面积和分摊的共有建筑面积两部分组成。

　　问：共有建筑面积的分摊，国家是否有详细的规定？

　　划重点：湖北省《房产测绘技术规程》有详细规定

　　目前，国家和各地方对应分摊的共有建筑面积计算均做出了规定，不动产测绘机构在进行房屋测绘计算分摊面积时，是有据可查、有法可依的。

　　2000年8月1日实施的《房产测量规范》对共有建筑面积的分摊做出了一般规定。目前，不少地方，如北京市、上海市、江苏省、浙江省、湖北省、深圳市等都在《房产测量规范》的基础上，结合当地实际，制定了地方的房产测绘技术规程，对共有建筑面积的分摊进行了细划和补充。如湖北省地方标准《房产测绘技术规程》专门在第9章对房屋共有面积的分摊作出了详细规定，对共有建筑的内容、应分摊的共有建筑面积和不应分摊的建筑面积、分摊原则、计算公式、分摊方法的确定、参与分摊区域的划分、共有建筑面积的处理细则等均作出了详细规定。

　　问：作为计算分摊面积的分摊系数是否有一个合理范围？

　　划重点：多层步梯分摊不超过15%，高层电梯住房30%左右

　　很多人都认为现在的房屋分摊系数过高，分摊面积太大，分摊部分的设置没有必要。当前，房屋结构与用途多样，新的房屋设计概念还在不断涌现，不同类型的房屋有不同的分摊系数，因此，国家对房屋分摊系数也不可能设定一个上限。

　　比如，为集约利用土地资源，全国各地都提高了土地容积率(即总建筑面积/总占地面积)，高层建筑越来越多。同之前大量建造的多层步梯房相比，高层建筑结构复杂且容纳户数多，国家相关部门对高层建筑做出了不少强制性规定。例如,《住宅设计规范》就要求十二层及十二层以上的住宅，每栋楼设置电梯不应少于两台，其中应设置一台可容纳担架的电梯；楼梯梯段净宽不得小于1.1米，楼梯平台净宽不得小于1.2米；为了满足居住需求，还要设置强、弱电井、水井、风井等。同时《建筑设计防火规范》中对防火及逃生也有强制性设计要求。上述《规范》对公共建筑部分也仅仅是提出了下限，根据实际情况，有些高层建筑的设计指标更高。所以，高层建筑与多层步梯房相比，分摊部分多，分摊系数大。

　　从我们荆州目前的情况来看，多层步梯住房分摊一般不超过15%，高层电梯住房一般在30%左右，商业卖场有分摊高达50%的。

　　问：荆州中心城区商品房销售是否存在随意违规增加分摊面积的情况？

　　划重点：市不动产登记交易中心作为唯一审核机构严格把关，审核不通过不发证

　　不动产测绘机构只要严格按照相关规范进行作业，一般而言是不会出现随意扩大或者缩小公摊面积的情况。

　　荆州市不动产登记交易中心作为唯一权威机构承担中心城区的商品房面积测绘工作，中心会在商品房发放不动产权证前加强审核，不存在违规增加商品房分摊面积的情况。

　　问：房屋预测面积与实测面积为什么有差异？

　　划重点：房屋预测与实测面积差异系由设计变更、调整造成的

　　房屋预测面积，是经委托方委托，由具有测绘资质的房屋测量机构，依据施工图纸、实地考察和相关测量规范对尚未施工或竣工的房屋面积进行一个预先测量计算的面积，它是开发商进行商品房预售的面积依据。

　　房屋实测面积，是指商品房竣工验收后，经相关主管部门审核合格，委托方委托具有测绘资质的房屋测量机构，参考图纸、预测数据及相关测绘规范对房屋进行实地勘测、绘图、计算后得出的面积。实测后的房屋建筑面积是权利人办理不动产登记的依据。

　　有些商品房项目实测面积同预测面积相比，会有差异，购房人常常对此提出质疑。其实，绝大部分的房屋预测与实测面积差异系由设计变更、调整造成的。

　　设计变更、调整的原因很多，主要包括：修改工艺技术、增减工程内容、改变使用功能、设计错误、遗漏、提出合理化建议、施工中产生错误、使用的材料品种的改变、工程地质勘察资料不准确而引起的修改等。由于以上原因所提出变更的有可能是建设单位、设计单位、施工单位或监理单位中的任何一个单位，有些则是上述几个单位都会提出。等房屋建成竣工验收后，测量机构再参考变更后的图纸、预测数据及相关测绘规范进行实地测绘、计算后得出的实测面积，同预测面积相比必定会有差异。

　　问：商品房销售和物业费收取按套内面积计价是否可以减轻老百姓的负担？

　　划重点：感觉上好点，但总价不变

　　实际上，房屋单价可以反映房地产价格水平的高低，房屋单价乘以房屋面积则是房屋总价，是广大购房者要付出的真金白银。因此，在开发商销售房屋总价款一定的情况下，采取按什么面积计价其实关系并不太大。同理，在物业管理成本一定的前提下采取按什么面积计价也对老百姓交纳的物业费总额关系不大。

　　简单来说，按套内面积来算，面积是会少一点，但开发商和物业同时也会把每个平方的房价和物业费提高一点，这样总价格还是一样的，当然，按套内面积计价会让老百姓觉得更直观一些。

　　加强商品房面积管理的几点建议

　　针对社会上争议很大，广大老百姓关心的商品房销售面积问题，提出以下几点建议：

　　(一)商品房销售可以探讨采用不同的计价方式

　　《商品房销售管理办法》第十八条规定：“商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价”。由此可见，商品房的计价方式可以由开发商和购房人议定。

　　国际上，不少国家以“套”为单位进行房屋计价和销售，按套或栋销售具有简单、直观的优点。

　　在国内，也有地方按套内建筑面积计价销售商品房。2002年，重庆市人大就以地方法规的形式明确规定，销售商品房以房屋套内建筑面积作为计价依据。按套内建筑面积计价，可以让购房人清楚房屋的实际占有面积，便于购房人核实，也可以避开不容易说清楚、容易产生争议的公摊面积问题。

　　目前，全国大多数地方都是按建筑面积(产权面积)计价销售商品房。按建筑面积销售商品房能够明确产权人的权益范围，产权人的权益不仅仅是套内面积，也包含公共部分的合法权益。

　　(二)加强商品房销售现场管理和合同管理一方面，房地产主管部门应加强管理，可以要求开发商在销售现场公示房屋的建筑面积和套内建筑面积

　　同时，在购房合同中用文字和图纸明示购房人独占部分(套内面积)和参与分摊部分(分摊面积)，让老百姓明明白白消费。目前，我们使用的是住建部和原国家工商总局制定的《商品房销售合同》。该格式合同内容多，但对房屋建筑面积方面的叙述比较简单，可以对相关条款进行细化和完善。

　　另外，对于购房合同中没有约定面积误差处理办法的，可以直接引用《商品房销售管理办法》第二十条的有关规定。该办法规定，合同未作约定的，面积误差比在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；超出3%时，面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。该项规定的约束，必定会让开发商在调整设计时更慎重，也让设计单位和测绘机构在工作中更加认真负责。

　　(三)不动产登记机构应把好商品房面积管理的最后关口

　　2017年，经全国人大第二次修订的《测绘法》第二十二条规定：“县级以上人民政府测绘地理信息主管部门应当会同本级人民政府不动产登记主管部门，加强对不动产测绘的管理”。特别是在不动产测绘机构社会化、市场化以后，作为法定职责，测绘地理信息主管部门加强对测绘机构和测绘从业人员的管理以及不动产登记主管部门加强对房屋测绘成果的审核和监管尤为重要。

　　商品房建成经验收合格后，购房人会申请办理不动产登记，以更好地维护自己的权益。不动产登记机构应当好“守门员”和“认证员”，把好商品房面积管理的最后关口,确保不动产登记面积的权威性和准确性。

　　一是不动产登记部门要制定测绘成果验收规范。目前，测绘机构基本完成了脱钩改制，实现了社会化、市场化,这些机构素质良莠不齐,其提供的测绘成果不一定符合不动产登记要求。因此,不动产登记部门要制定测绘成果验收相关规范，尤其对房屋公摊面积要求细化。测绘机构向不动产登记主管部门报送测绘成果时，要提供电子档和纸质档备查，要明确说明公摊部分范围。

　　二是不动产登记部门要建立对测绘成果抽样检查和现场检查相结合的检验制度。测绘机构提供测绘成果时，不动产登记部门在日常工作中可以根据施工图纸、房屋竣工资料等进行抽查，对于重大项目或有疑问的成果应当到现场实地查看，以确保成果的准确。

　　三是同一行政区内，尽可能采用相同的测绘软件。同一测绘规范下，相同的数据，采用不同公司的测绘软件，得出的结果有可能不一致，出现测绘成果误差。为保持测绘成果一致性，同一行政区内测绘软件最好能够统一。

　　四是可以建立测绘成果质量保证金制度。测绘机构对其测绘成果质量应终身负责，缴纳一定数额的质量保证金可以增强对测绘机构的约束力，当测绘成果发生问题时，便于追诉责任。

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