住有所居，居有其所。

　　买房对于很多人来说都是大事，当资金准备好之后，那就是“万事俱备只欠东风”，不过这场东风可需要好好的筹谋。

　　每一个购房者的买房经历都是一个故事，对于买房新手来说，往往东打听西打听，满脑子都是地理位置、交通设施、开发商、价格等等，到最后还是丈二和尚摸不着头脑，那么新手如何买房？怎样防止买房吃亏？怎么看、怎么选、买哪里？

　　小编决定把自己从业多年压箱底的干货拿出来给大家分享！如何把一个房子看的清清楚楚、明明白白、透透彻彻，按照小编的方法去看房子绝对不会再被置业顾问避重就轻地满场带节奏，成为看房领域的老中医绝对没问题，专治各种忽悠和不服！

　　虽然说目前整个荆州市场被划分了八个区（中心、武德、城东、城南、沙北、荆北、荆州高新区、纪南文旅区），但是其实荆州城区本来就不大，在选房的时候没有必要太过在乎区域问题，从一个区域到一个区域开车是分分钟的事情，且现在基本上每个区域都在大力发展，每个区域有不同的机遇和发展史，无论是从交通配套，还是教育发展，各个区域都是有不同的优势的，关键是选一个自己满意的楼盘。

　　规划及楼栋信息类

　　那就是你准备去看一个新房楼盘的时候一定要想尽办法去找一个东西——楼盘对应的平面规划图！

　　为什么这个东西这么重要，因为你要买的房子以后建成了就跟这个规划图必须一毛一样（除非中间开发商修改规划图）！基本上你把规划看明白了，这个楼盘都已经看明白80%以上了！接下来仔细说说从规划里都能看到什么。

　　一个楼盘的平面规划能体现出的东西有如下这么多：

　　这个楼盘到底有大，红线(小区未来的院墙和边界)内外的情况，有多少栋楼，每栋楼有多层、建成后最 高允许多少米、有没有架空层，容积率有多高，住宅一共有多少面积，楼栋的日照时长，绿化情况怎么样，到底有多少商业，周边的路叫什么名字，小区内的供电箱在哪里，有没有地上车位、是不是人车分流等等。

　　当你看明白这些东西之后再去看房子的时候，就可以根据自己关注的点或者是比较担心的问题有针对性的提问。

　　那么接下来小编再结合看房时，大家会不小心被误导的地方着重单独拿出来说！

　　容积率：容积率=计容建筑面积/占地面积，容积率是影响到居住舒适度的非常重要的指标，简单来说就是容积率越低的小区居住舒适度越高，因为容积率主要体现人口密度，会影响楼间距进而影响到采光这一居住非常重要的因素。

　　目前市面上的高层住宅小区，容积率在3左右是正常的，如果是花园洋房，2点几的容积率还不错。

　　朝向：在荆州买房的时候坐南朝北是最好的，南偏西或者南偏东20°以内都是可以接受的，偏的太多或者东西朝向，就很难接受了。

　　公摊：这个影响到你拿到房子后的可使用面积有多少，一般荆州的高层住宅的公摊在17~25%左右；公摊一般受到楼栋高度、电梯数量、楼栋内公用面积等多方面影响。公摊外如果一个户型飘窗和阳台多，无形中增加了使用面积，等于降低了公摊，而飘窗一般都是全赠送、阳台算一半面积，一般这种户型性价比都是很高的。

　　交付时间：我们现在市面上绝大多数买到的楼盘都是期房，所谓期房就是房子还未交付就进行销售，从销售到房屋交付有一个周期。一个楼盘从开工到毛坯房交付周期一般为1年-1年半左右，交付时间在开盘前是一个隐性数据，没有公开渠道可以查询，这个只能咨询楼盘，以购房合同为准。当然荆州市面上，也有不少现房/准现房直接在售，更多详细资料可直接联系小编(jzjfw0716)荆小房。

　　层高：一般所说的层高是包含楼板高度的层高，购房合同中所签约的层高也是含楼盘高度的，一般来讲2.9米层高为比较常见的，3米的层高算是中高配了，3.1米甚至更高算是高配。而实际的层高要减去楼盘，大概10-15公分，层高过低未来入住以后装修做了吊顶，房间会显得压抑。

　　建筑密度：建筑密度=建筑基底占地面积/项目总占地面积，建筑密度越低，代表小区活动空间越大。在容积率相近的情况下，楼层越高，往往建筑密度越低。一般高低配的楼盘，或者别墅洋房为主的楼盘，建筑密度反而更高。建筑密度并不是购房重要指标，仅供参考。

　　户型分布图：要了解是几梯几户，是否是连廊结构，看户型在楼栋的具体位置，这样可以看到一个户型会不会受到同楼层其他户型的影响，最好能有清晰的楼层分布图，可惜大部分楼盘不提供。(其实看一个户型到底如何，最好的方式是能进到工地看你中意的楼层和户型去感受一下，记得跟紧置业顾问，带好安全帽！)

　　户型：判断一个户型是否好的主要标准是：

　　1、几开间朝南(一般3开间算是好户型，2开间一般，4开间很赞)

　　2、是否南北通透，南北通透当然比不通透的更好，但要注意北面是否有连廊，连廊会影响北面通透性及私密性。

　　3、是否为三面采光，三面采光当然比两面采光要好。

　　4、舒适度，主要是户型尺寸，包括客厅开间、房间大小、厨房大小等。

　　5、布局是否合理：包括动静分区，餐厅与厨房是否离的近，卫生间位置是否合理，走廊浪费面积多不多等。

　　比如这个南北通透，三面采光的户型

　　就是大家心中的好学生▼

　　样板间：看不到实体楼栋里的样板间是有一定风险的，这点必须先写在前面，因为即使做到了1：1还原，也感受到不同楼层实际的采光、视野等问题！

　　至于荆州的楼市片区的区域分析及房价写过很多了，感兴趣的朋友咨询小编了解。文章篇幅有限，不能详述，希望各位看房子的时候一定思路清晰、目标明确，如果对小编提及的一些具体操作方式有疑问可以加小编的微信（jzjfw0716），我也会一对一的对大家的购房疑问进行解答。尽量帮助大家在买房的路上少走弯路！

五证

　　很多人在买房的时候，为了追求低房价，就是怀着侥幸心理购买五证不全的房子。其实，购买五证不全的房子，需要承担很多的风险。不要为了低房价而冒着极大的风险去购买，否则得不偿失。那么，购买五证不全的房子究竟有哪些可怕的后果?

　　五证是什么?

　　五证是指：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房销售(预售)许可证》。《商品房销售(预售)许可证》配有镜框，要求悬挂，其他证书都是存档用的，没有张贴、悬挂的要求。

　　建议购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。

　　当然，之所以有这么多证，也是为了保障咱老百姓的权益，买房毕竟是大事，需要谨慎考虑方方面面。

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