凡是过往，皆为序章，但对楼市来说，过去往往隐藏着深意。

这几年来，荆州土拍一浪接一浪，土地价值不断攀升，而多数时候，带来的是对预期及成本的变化，这两点因素的交织，会对市场产生显著影响。

今年自开年以来，土地市场略显冷静，这种表现实则从2020年就有“征兆”，虽然年度总成交量对比2019年并未减少，但从各大房企表现来看，拿地日趋谨慎，市场上进入精细化竞争，对房企来说合作与竞争并行。

（2017年—2020年荆州城区土地出让情况）

即便如此，但凡每次有净地出让，都会引发业内业外聚众围观，如果是被公认位置好的地块，更是如此。

一不小心就会弄出地王来，而地王又分为两种，『总价地王』『单价地王』。

一块土地竞拍结果创下区域最新记录，即被称之为总价地王；

一块土地竞拍结果创最新亩单价记录，被称之为单价地王。相较而言，亩单价地王更具市场指标意义。

比如，2017年，奥园地产拿下沙北核心地块，151.59亩，864.17万元/亩，总价13.1亿元，截止目前荆州的地王。

除了以上两项之外，最为关注的另一数据，即是楼面地价。每次提及楼面价，就会被问“楼面价和房价相差这么多，开发商这是要赚多少钱？”

楼面价3XXX元/㎡，房价应该多少？

不急，先看房姐整理的这份2012年至今土地出让楼面价TOP10榜单，看完也许就明白了。

楼面价Top10排名，前五基本被荆北新区囊括，其中排名第一和第三的清能·学府花园、阳光城·文澜公馆目前均属于在售状态，两个项目的楼面价相差不到40元/㎡，高层价格方面也都在8500元/㎡左右。

在产品类型上，清能学府花园稍有优势一点，荆北片区难得的合院别墅，价格方面刚需有点望尘莫及，但对改善购房者来说却是很香的。

〡清能·学府花园

〡阳光城·文澜公馆

而排名第二的碧桂园悦华府拿地时间相对较早，目前项目基本售罄，但从楼面价来看并不低，销售期间其价格维持在10000元/㎡左右，无论是楼面价还是销售价格，放到如今来看仍属于高位。

位于沙北片区的奥园学府里排名第四，是TOP10榜单里最早拿地的房企，总地价13.1亿元，放到现在来看仍然是地王。它的土地面积较大，目前处于销售状态。

项目一、二期以精装房销售，均价9500元/㎡左右，也正值整个市场精装盛行时期，细数当时荆州在售新房，精装房多于毛坯房，即便如此，购房者对精装房的接受程度始终低于毛坯房。

经过两年的轮换，毛坯房逐渐霸占市场，而奥园学府里三期也开始推售毛坯，均价8900元/㎡左右。

〡奥园·学府里

排名第五的位于荆北片区领地·凤鸣蘭台，这是领地集团在荆北拿下的第二宗土地，楼面价与第一相差378.45元/㎡，但价格方面高层8200元/㎡左右，洋房均价12000元/㎡左右，相比同区域价格要略低一点。

〡领地凤鸣蘭台样板间

榜单后五名被沙北和武德片区霸占，其中武德片区的金科·中梁博翠江樾还未开盘，沙北片区的华夏明院和恒大项目均还处于前期，所以仅雅居乐·锦城处于在售状态，现有住宅和LOFT两种产品类型，其中住宅均价也在8500元/㎡左右。

〡雅居乐·锦城

〡金科·中梁博翠江樾

看完这个楼面价TOP10榜单，排前列的并不一定房价最高，所以，『楼面价决定房价』不能一概而论。

楼面价简单来说只是你1㎡的房款里包含了多少土地成本，但房价的组成也不只有土地成本，还有建安工程费、税费及财务费用、营销费用、利润……如果是城改项目，还有拆迁安置费。

比如，榜单第一的清能学府花园项目，楼面价3890.93元/㎡，也就是土地成本，加上其他成本费用、利润，最后组合成现在8500元/㎡的房价。

好比面包的原材料不仅有面粉，还有黄油、糖、鸡蛋、牛奶……

即便如此，各部分所占比例也不是固定的，比如某个楼盘建筑标准高，房价中的建安成本占比就会有所提升，房价肯定会比周边楼盘高。

所以，这些年你看到一路上涨的房价，可能是去库存带来的调控政策，银行利率打折促进购房消费，棚改引起的需求剧增，而楼面价充其量只是个导火索。

普及完这些，是不是有点明白，虽是楼面价TOP10榜，但也不一定就是房价TOP10榜。

最后再问问大家，楼面价3000元+/㎡的项目，房价应该多少？